Sie sind kurz davor oder planen Ihre Wunschimmobilie zu kaufen? Sie haben bereits einen optimalen Kaufpreis verhandelt? Ihre Kaufnebenkostenkalkulation läuft längst auf Hochtouren? Wie Sie als Immobilienkäufer:in sparen können, dass verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Welche Kaufnebenkosten fallen grundlegend für Sie an?

Sie haben sich für Ihre Wunschwohnung entschieden. Nach dem Kaufvertragsabschluss kommen einmalige Kosten für die Grunderwerbsteuer, den Notar und den Grundbucheintrag auf Sie zu. Falls eine Immobilienfirma als Vermittler involviert ist, sollten Sie auch diese Position in Ihrer Gesamtberechnung mitberücksichtigen.

Beispielrechnung – für den Immobilienkauf in Berlin

Immobilienpreis: 500.000 € Nebenkosten: 11,57 %
Maklerprovision: 3,57 % 17.850 €
Grunderwerbssteuer: 6,00 % * 30.000 €
Notarkosten: 1,50% 7.500€
Grundbucheintrag: 0,50%. 2.500€
Zwischensumme 57.850 €
Gesamtkosten 557.850 €

* Berliner Steuersatzhöhe

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Ob Sie ein Haus oder eine Wohnung Ihr Eigen nennen möchten, in beiden Fällen zahlen Sie die Grunderwerbsteuer. Grund ist, beide Besitztümer sind faktisch an einem Grundstück gebunden. Als Hauseigentümer:in besitzen Sie den darunter liegenden Boden alleinig. Zählen Sie sich dagegen zu einem oder einer Wohnungsbesitzer:in, so haben Sie Anspruch an dem Miteigentumsanteil (MEA) des mit dem Mehrfamilienhaus bebauten Bodens.

Nach Kaufvertragsabschluss und Entrichtung der Einmalzahlungen geht das Recht des Voreigentümers auf Sie über. Automatisch befinden Sie sich als neue:r Immobilienerwerber:in im Rechtsverkehrsvorgang. Da die Grunderwerbsteuer eine Rechtsverkehrsteuer ist, greift beim Erwerbsvorgang das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sie verpflichten sich also mit Vertragsunterzeichnung stillschweigend diese Steuer zu regulieren. Hierbei variiert die Steuersatzhöhe je nach Bundesland und orientiert sich prozentual am Kaufpreis. In Berlin sind es 6 %. Zum Vergleich: in Bayern sind es 3,5 %, wohingegen in Nordrhein-Westfalen die maximalen 6,5 % zu zahlen sind.

Wieso ist eine zeitnahe Begleichung der Grunderwerbsteuer wichtig für Sie?

Mal angenommen, Sie haben kürzlich eine Eigentumswohnung erworben. Somit haben Sie sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingekauft. Noch innerhalb des Kaufprozesses wurde Ihnen mitgeteilt, dass wichtige Punkte während der bevorstehenden Eigentümerversammlung beschlossen werden sollen.

Demzufolge hat jede:r Eigentümer:in ein Stimmrecht. Es ist ratsam, sich im Voraus mit den vergangenen WEG-Beschlüssen sowie den noch anstehenden Tagesordnungspunkten (TOP) der Versammlungsagenda vertraut zu machen. Zumal die meisten Themen finanzieller Natur sind und es – je nach Zustand des Gemeinschaftseigentums – um dringende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen mit höheren Geldern gehen kann.

Darüber hinaus können Sie eigene Wünsche äußern, die im Interesse des kollektiven Miteinanders sind. Diese werden beschlossen, sollte die Mehrheit dafür stimmen. Damit Sie schnell mitwirken und von Ihrem Stimmrecht Gebrauch machen können, ist es wesentlich, dass Sie zeitnah rechtmäßige:r Eigentümer:in werden.

Hierzu können Sie Folgendes beachten:

Einige Wochen nach Vertragsabschluss sollte Sie die Fälligkeitsmitteilung, die Zahlungsaufforderung des Kaufpreises, vom Notar erreichen. Bei einer Fremdfinanzierung über Ihre Bank können Sie die Angelegenheit gemeinsam mit dieser abwickeln. Verantworten Sie allerdings das Invest mit Eigenmitteln, so ist Ihr selbstständiges Handeln gefragt.

In der Regel erhalten Sie hierfür ein 14-tägiges Zahlungsziel. Ab dem Zeitpunkt des Geldeingangs auf das angegebene Konto des Verkäufers in Verbindung mit dessen Bestätigung beim Notariat werden Sie Eigentümer:in im Innenverhältnis – also innerhalb der WEG. Nun kann Ihnen Ihr Eigenheim übergeben werden, sodass Sie es nutzen können.

Sechs bis acht Wochen nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages erhalten Sie den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt mit einer Zahlungsfrist von ca. vier Wochen. Ist die Steuer von Ihnen überwiesen worden, kann das Finanzamt dem zuständigen Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen.

Ihre Eintragung und die Umschreibung im Grundbuch können dann erfolgen. Ist das erledigt, erlangen Sie Rechtmäßigkeit im Außenverhältnis gegenüber dem Finanz- und Grundbuchamt.

Ein Spartipp zur Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer fällt bei unbeweglichen und fest mit dem Gebäude verbundenen Dingen an. Gegenstände, die problemlos aus- und eingebaut werden können, sind von dieser Steuer befreit. Die Rede ist von Einbauten wie Einbauküche samt Elektrogeräten, Möbel und Markisen. Dazu zählen ebenfalls Extras wie beispielsweise ein Sicherheitssystem bestehend aus Alarmanlage, Kamera und Sicherheitsschloss.

Indem Sie Ihren Notar bitten, bewegliche Bestandteile mit dem jeweiligen Ist-Wert gesondert im Kaufvertrag auszuweisen, müssen Sie darauf keine Steuern zahlen. Machen die Extras dagegen zusammen mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aus, fordert das Finanzamt Zahlungsnachweise für die einzelnen Ausweisungen.

So viel sparen Sie – Beispielrechnung:

Liegt der Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie bei 500.000 Euro und der Wert der darin liegenden Einbauküche bei 30.000 Euro, dann sparen Sie durch die gesonderte Ausweisung bei einem Berliner Steuersatz von 6 % Prozent 1.800 Euro an Grunderwerbsteuer.

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