Der richtige Verkaufszeitpunkt geht meistens Hand in Hand mit individuellen, beruflichen oder steuer­lichen Faktoren. Folglich ist es wesentlich, dass Sie sich vorab mit Ihren Veräußerungsmotiven aus­einander­setzen. So können Sie unter Rücksichtnahme Ihrer persönlichen Lebenssituation in Erfahrung bringen, ob der ideale Verkaufsmoment für Sie gekommen ist oder es gar sinnvoller wäre, noch abzuwarten. Letzteres hat steuerliche Gründe und somit mit der Spekulations­steuer und -frist zu tun.

Was ist die Spekulationssteuer?

Im Einkommenssteuergesetz (EStG) unter der Rechtsgrundlage des § 23 Private Veräußerungsgeschäfte ist die Steuerpflicht des Veräußerers eines Grundstücks, Hauses und einer Wohnung geregelt. Demnach gilt es den Spekulations- bzw. Verkaufsgewinn aus Ihrem Immobilien­verkauf bei Ihrer Einkommen­steuer­erklärung als Privateinkünfte zu deklarieren. Dieser wird dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wie setzt sich der Verkaufs­gewinn zusammen?

Die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt der Anschaffung und dem Kaufpreis beim Wiederverkauf bilden den Veräußerungsgewinn.

Wie lange hält die Spekulationsfrist an?

Die Spekulationsfrist beläuft sich auf einen Zeitraum von zehn Jahren zwischen dem Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt des Wirtschaftsguts bzw. der Immobilie.

Wieso ist der Verkaufsgewinn einkommensteuerpflichtig?

Die Investition in eine Immobilie bringt – während der Zeitspanne des in Bestandhaltens bis zum Wiederverkauf – eine Wertsteigerung mit sich. Für den Fall, dass der Haus- oder Wohnungsverkauf binnen einer konkreten Frist erfolgt, müssen Sie als Verkäufer:in die Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen.

Wie können Sie die Speku­lationssteuer meiden?

Wenn Sie Ihre Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei voran­gegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken gebraucht haben, unterliegt Ihr Privatverkauf nicht mehr der Spekulationssteuerpflicht. Im Fall des Verkaufs Ihres ver­mieteten Objekts, sollte die Haltespanne von zehn Jahren eingehalten werden, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Haben Sie Ferien und Feiertage, die Einfluss auf das Kaufverhalten Ihrer Zielgruppe nehmen, zeitnah auf dem Schirm. In Berlin wird es dieses Jahr zwölf Wochen Schul­ferien geben. Insgesamt also ca. 86 Tage, an denen sich die Käufergruppe, bestehend aus Eltern und schulpflichtigen Kindern, höchstwahrscheinlich im Urlaub befinden wird. Daher sollten Sie die Zahl der gesamten Schulferienwochen nicht unterschätzen und bei Ihrem Ver­marktungs­start mit berück­sichtigen.

Resultierend daraus wäre die In­sertion Ihres Verkaufsobjekts in den Portalen etwa kurz vor den Sommer­ferien nicht sinnvoll. Insbesondere nicht, wenn Ihr Objekt aufgrund der ungünstigen Lage, dem weniger guten Zustand, des Balkonmangels und der Erdgeschosslage ohnehin schon suboptimale Start­bedingungen sowie weniger Nachfrage­potenzial beim Verkauf mitbringen würde.

Der Traffic und die Resonanz Ihrer Anzeige würden schließlich geringer ausfallen, denn der urlaubsbedingte Prioritätenwechsel hat zur Folge, dass sich mehr dem Urlaubsort und weniger dem Immobilienkauf gewidmet wird.

Im Idealfall haben Sie über die Zeit als Eigentümer:in hinweg die re­levanten Dokumente Ihrer Wohneinheit oder Ihres Hauses ordnungsgemäß archiviert, sodass Sie diese während des Verkaufsprozesses und für seriöse Kaufinteressenten griffbereit haben. Sollte Ihr angelegter Immobilienordner unzureichend zusammengestellt sein, können Sie mit Zeit- und Kostenaufwand rechnen, um Ihren Interessenten Vollständigkeit hinsichtlich Informa­tionen und Transparenz zu ge­währ­leisten.

Checkliste für eine bezugsfreie Wohnung:

• Energieausweis
• Teilungserklärung
• Grundbuchauszug
• Amtlicher Lageplan
• Auszug aus der Flurkarte
• Grundriss / Wohnflächen­berechnung
• Die letzten drei Wirtschafts­pläne
• Die letzten drei WEG-Protokolle
• Die letzten drei Hausgeld­abrechnungen

Eine gesamte Dar- und Offenlegung der Verkaufsunterlagen baut Vertrauen zwischen Ihnen und dem potenziellen Käufer auf. Außerdem kann das zügige zur Hand haben der Dokumente Zeitersparnis für Sie bedeuten.

Erfahrungsgemäß hat die Mehrheit der Käufer vor der Kauf­preis­einigung mit den Verkäufer:innen weder eine Budgetberatung in Anspruch genommen noch eine vorbehaltliche Finanzierungs­bestätigung vorzuliegen. Bedeutet, dass es für Sie als Verkäufer:in womöglich zu Verkaufs­verzögerungen kommen kann, weil die Finanzierungs­klärung vom Käufer mehr Zeit beanspruchen würde.

Eine rechts­verbindliche Finanzierungs­zusage seitens der Bank ist an das Vorlegen von immobilien­spezifischen Nachweisen vom Kredit­nehmer geknüpft. Die endgültige Finanzierungs­bestätigung samt Kreditantrags­bewilligung und Erstellung der Darlehens­unterlagen kann abhängig vom Kreditgeber wiederum mit einer erhöhten Be­arbeitungs­zeit einhergehen. Demgemäß kann die Vollständigkeit der Immo­bilien­dokumente und Ihr zügiges Zuarbeiten Wartezeit reduzieren und fördernd für Ihren Verkaufs­prozess sein.

Bevor Sie Ihr Eigentum aktiv auf dem Immobilienmarkt bewerben, sollten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie herausfinden. Achten Sie darauf, dass Sie hierbei die Quadrat­meter­preis­entwick­lung und das Nachfrage­potenzial Ihrer Immobilien- sowie Geschosslage, Ausstattungs­merkmale, gegenwärtige Markt­situation, Wohnfläche und das Baujahr be­rück­sichtigen.

Dadurch bekommen Sie ein Gefühl dafür, welchen marktgerechten Ver­kaufs­preis Sie mit Ihrem persönlichen Angebot erzielen können. Zudem laufen Sie nicht Gefahr, dass Sie mit einem zu überhöhten oder bescheidenen Angebotspreis in den Markt einsteigen. Andern­falls würden Sie Suchende ab­schrecken oder sogar irritieren und zum Nicht­handeln bewegen.

Ihr Angebotspreis sollte demnach etwas höher als der von Ihnen er­mittelte tatsächliche Immobilien­wert sein und bekanntermaßen um bis zu zehn Prozent darüber liegen. In späteren Verhandlungsgesprächen mit Kaufinteressenten können Sie diese Preisdifferenz für die Preisreduktion nutzen und bei Bedarf ausreizen. Grundsätzlich würden Sie das Nachfrage- als auch Verkaufspotenzial mit dieser Herangehensweise positiv beeinflussen.

Indem Sie etwa energiesparende Verbesserungen gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV) – also jene, die die Energieeffizienz erhöhen – wie stärker isolierendes Dämmmaterial, eine modernere Anlagentechnik und qualitativere Fenster sowie Türen unternehmen, können Sie vor dem Verkaufsstart eine Wertsteigerung der Immobilie erreichen. Es gilt abzuwägen, inwieweit sich der Mehraufwand zeitlich für Sie lohnen und ob Ihr Budget hierfür ausreichen würde.

Damit Ihre Immobilie sowohl in der digitalen als auch Vor-Ort-Präsentation und während der Be­sichtigungs­termine eine ideale Figur abgeben kann, ist das vorherige Treffen und Durchführen von Schön­heits­maßnahmen empfehlenswert.

Letzteres beinhaltet einen neuen Farbanstrich der Wände und die Grundreinigung von Böden, Fenster, Sanitäreinrichtungen, Armaturen und jeglichen innenliegenden Oberflächen. Falls Sie eine Einbauküche zum Verkaufsangebot dazu listen, sollten Sie diese ebenso gesäubert zur Schau stellen.

Ihre Immobilie wird dadurch attraktiver von potenziellen Käufern wahrgenommen. Resultierend daraus wird die Kauflust seitens der Interessenten positiv beeinflusst und sogar gesteigert.

Sollten sich nicht zufällig mögliche Käufer für Ihre Immobilie in Ihrem Bekannten- oder Freundeskreis befinden, ist eine ansprechende Außendarstellung zusammen mit maximaler Anzeigensichtbarkeit auf den bekannten Immobilienportalen von enormer Relevanz und verkaufsentscheidend.

Ein aussagekräftiges Exposé stellt dabei das digitale Aushängeschild Ihres Verkaufsobjekts innerhalb der Immobilienvermarktung dar und löst den ersten Interaktionsimpuls zwischen Anbieter:in und Interessenten aus. Daher ist es essenziell, dass es folgendes mitbringt: professionelle Objektinnen- und Außenaufnahmen, eine ausführliche Objektbeschreibung mit den Kern- und Energiedaten, einen Grundriss und einen virtuellen 360°-Rundgang.

Letzteres ist mittlerweile unerlässlich. Der 360°-Rundgang ermöglicht es lokal, überregional oder länderübergreifend wohnhaften Interessenten ein noch klareres Erstbild von der Kaufgelegenheit zu erhalten, bevor die Anreise zur Besichtigung erfolgt. Zudem begünstigt die virtuelle Immobilientour einen kontaktlosen und sicheren ersten Eindruck. Dies ist der Immobilienpräsentation, während der Corona-Pandemie bisweilen zugutegekommen.

Sobald die ersten Anfragen generiert werden, gilt es zeitnah zu reagieren und den Kaufinteressenten einen akkuraten Informations­transfer zu gewähren. Bei telefonischem Kontakt sollten Sie vorbereitet und geduldig sein, sodass Sie durch aufmerksames Zuhören und relevanter Fragestellungen die Interessenten­anfragen filtern können. Letztlich ist es notwendig, dass Sie einen Pool aus vor­quali­fizierten Personen anreichern, die einen zum Verkaufsobjekt nachweisenden Liquiditäts­status vorzeigen können.

Demzufolge wirken Sie Besichtigungstourismus entgegen, Sie sparen wertvolle Zeit und vereinbaren lediglich mit seriösen Interessenten separate Begehungs­termine. Führen Sie diese möglichst einzeln durch und bewerben Sie währenddessen die Allein­stellungs­merkmale sowie die räumlichen Vorzüge Ihres Verkaufs­objekts. Seien Sie stets bemüht, aufkommende Fragen vor Ort oder im Nachgang akkurat zu beantworten.

Zu jedem Zeitpunkt der Verkaufsphase sollten bestehende Mängel in Verbindung mit Ihrer Immobilie transparent kommuniziert werden. Somit vermeiden Sie, dass die nachträglich aufgedeckten Schäden zum Vertrauensbruch zwischen Ihnen und Ihrem Käufer und gar zum geplatzten Kaufvertrag führen.

Falls Defizite in Ihrer Immobilie erst nach erfolgreich geschlossenem Kaufvertrag ans Licht kommen sollten, können Sie unter anderem entweder mit der Rückabwicklung des Kaufvertrags oder gar mit Schadensersatzansprüchen angesichts des Käufers rechnen. Umstände und Aufwände wie sie verheerender nicht sein können.

Mit der Abgabe von Kauf­preis­angeboten rücken Sie im Verkaufs­prozess weiter in die Verkaufs­verhandlungen. An diesem Punkt ist es ratsam, hierzu Gesprächs­strategien zu kennen und gekonnt anzuwenden. Denn das Thema Geld und darüber zu sprechen, wie viel Sie haben möchten oder Ihr Gegenüber bereit ist zu zahlen, kann für Unbehagen sorgen. Ein taktloses Auftreten würde zum Abspringen Ihres potenziellen Käufers führen.

Es zählt also konfrontative Schwingungen im Preisdialog frühzeitig wahrzunehmen und vorzubeugen. Mit dem Entgegenbringen von authentischem Verständnis und dem zeitgleichen Aufzeigen der marktbasierten und faktischen Zusammenstellung Ihres Objektpreises können Sie überzeugender reagieren und den Käufer für sich gewinnen.

Die einvernehmliche Kaufpreis­einigung zwischen Ihnen und dem Käufer leitet die finalen Schritte des Verkaufs ein. Und zwar bestellt an dieser Stelle der Käufer die Dienste des Notariats, um einen Kauf­vertrags­entwurf erstellen zu lassen. Die dabei entstehenden Kosten übernimmt der Käufer.

Mit ausreichend Vorlaufzeit zum datierten Termin der Vertragsunterzeichnung erhalten beide Parteien den Kaufvertragsentwurf zur Einsicht und Prüfung des Inhalts. Bei Verständnisfragen oder Änderungswünschen stehen sowohl der Notar als auch die Notariatsfachangestellten allen Involvierten zur Seite.

Bis zum Beurkundungstermin unternimmt der Notar die Kommunikation mit dem involvierten Finanz- und Grundbuchamt und kümmert sich darum, dass die aktuellen und erforderlichen Nachweise am Tag der Vertragsabwicklung zugegen sind.

Ein paar Wochen nach Vertragsabwicklung erhält der Käufer postalisch die Fälligkeitsmitteilung vom Notariat und wird in dieser aufgefordert, den offenen Kaufpreis binnen 14 Tagen zu begleichen.

Sollte es eine Restschuld des Hypothekendarlehens vom Verkäufer zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gegeben haben, zahlt der Käufer diese und überweist Ihnen den Restbetrag. Bestand keine eingetragene Restschuld im Grundbuch, erhalten Sie die gesamten Kaufpreissumme.

Sechs bis acht Wochen nach dem notariell beurkundeten Kaufvertrag wird der Käufer im Grunderwerbsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt dazu angehalten, die Grunderwerbsteuer binnen vier Wochen zu entrichten.

Ist dies passiert, übermittelt das Finanzamt dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, sodass die offizielle Eintragung des neuen Eigentümers unternommen werden kann.

Abschließend wird der Kaufgegenstand mit allen dazugehörigen Objektschlüsseln und -dokumenten dem neuen Eigentümer überlassen und ausgehändigt. Führen Sie während des Übergabetermins ein Übergabeprotokoll und dokumentieren Sie alle Zählerstände sowie den Immobilienzustand. Lassen Sie das Protokoll beidseitig unterschreiben und archivieren Sie es griffbereit.

Zusammengefasst, kann der Immobilienverkauf entweder als reibungsloses Projekt oder heikles Unterfangen für Sie verlaufen. Wie viel Erfahrung, Markt- und Immobilienwissen Sie besitzen, wie gefragt Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf dem Immobilienmarkt ist, wie ideal der Verkaufszeitpunkt gewählt und wie nachfrageerzeugend Ihre Vermarktung ist – sind letzten Endes maßgebend für den Veräußerungsverlauf und -erfolg.

Grundsätzlich ist das zu Rate ziehen eines marktvertrauten und er­fahrenen Immobilienmaklers em­pfehlens­wert. Dieser kann einen höheren Kaufpreis für Sie erzielen und Ihnen folgende Vorteile bieten:

1. Kundengewinnender Umgang
2. Lokales Immobilien- & Marktwissen
3. Experten- & Kundenkontakte
4. Hochwertiges & effektives Marketing
5. Mehr Objektsichtbarkeit
6. Verkaufs- & Verhandlungsgeschick

1. Kostenfreie Ermittlung Ihres Immobilienwerts

Abgesehen vom Ist-Zustand und gegebenen Nachfragepotenzial – bedingt durch die Ausstattung und Lage Ihrer Immobilie – ist der marktorientierte Verkaufs- und Angebotspreis erfolgsentscheidend. Beide Werte ermitteln wir im un­verbind­lichen Beratungs­gespräch für Sie.

2. Hochwertiges und gezieltes Marketing

Um eine ideale Marktsichtbarkeit mit Ihrer Immobilie zu erreichen, stellen wir ein ansprechendes sowie anregendes Exposé mit professionellen Fotoaufnahmen zusammen. Über den 360°-Rundgang und das überregionale sowie direkte Bewerben an unsere vorgemerkten Kontakte wird Ihr Objekt zügig vermittelt.

3. Strukturiertes Unterlagenmanagement

Die Rolle des Zusammenstellens der verkaufsrelevanten Dokumente als auch die damit verbundene Kommunikation mit Ihrer Hausverwaltung und dem Grundbuchamt übernehmen wir.

4. Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen führen

Der prüfenden Vorselektion von geeigneten sowie bonitätserfüllenden Interessenten und der Durchführung von aufschlussreichen Privatbesichtigungen – widmen wir uns. Bei geäußerter Kaufbereitschaft wird in Ihrem Interesse ge- und verhandelt.

5. Notartermin und After-Sales-Service

Nachdem wir Ihre optimale Kaufpreiseinigung herbeigeführt haben, leiten wir die finale Etappe Ihres Immobilienverkaufs ein: die Verfügbarkeit der objekt- und parteienbezogenen Informationen, das Einleiten der Kaufvertragserstellung und die Klärung von Verständnisfragen oder Änderungswünschen. Überdies setzen wir die Objekt- und Schlüsselübergabe um. Auch danach bleiben wir Ihr direkter Ansprechpartner für Ihre Anliegen.

Mit Polarmo als Partner ist Ihr Immobilienverkauf in guten Händen.